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部门规章

龙岩市住房和城乡建设局关于印发《龙岩市中心城区商品房预售资金监督管理暂行办法》的通知

发布时间:2022-08-04 10:52 阅读:4499

各县(市、区)住建局、市经开区住建局、市区各商业银行、各房地产开发企业:
为进一步加强商品房预售资金监督管理,规范商品房预售资金的缴存使用行为,确保预售商品房所得的款项用于本项目的开发建设,维护商品房交易双方合法权益,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》、《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔2022〕16号)和《福建省住房和城乡建设厅关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》(闽建〔2020〕7号)等法律法规的规定,结合我市实际,市住建局对2016年出台的《龙岩市中心城区商品房预售资金监督管理实施细则(试行)》和《龙岩市中心城区商品房预售资金监督管理实施细则》(试行)的补充通知进行了修订,现将修订后的《龙岩市中心城区商品房预售资金监督管理暂行办法》印发给你们,请遵照执行。



                  龙岩市住房和城乡建设局

2022年7月28日

                                     


龙岩市中心城区商品房预售资金

监督管理暂行办法



第一章  总则


第一条  为加强新建商品房项目预售资金监管,防范房地产金融风险,维护商品房交易双方合法权益,保持房地产市场平稳和社会安定稳定,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《福建省商品房预售管理暂行办法》《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房202216号)和《福建省住房和城乡建设厅关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》(闽建2020〕7号)等规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条  凡由龙岩市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)批准预售的商品房开发项目,其预售资金监管应当按照本办法规定执行。

第三条  商品房预售资金监管依托“龙岩市商品房预售资金监管系统”(以下简称监管系统),遵循政府指导、政府和银行共同监管、多方参与、专款专用、安全高效的原则。

第四条  本办法所称商品房预售资金,是指房地产开发企业(以下简称开发企业)预售商品房时,购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款,包含定金、预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

第五条  本办法所称监管银行,是指市住建局会同中国人民银行龙岩市中心支行、龙岩银保监分局通过公开招标方式,综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平、系统运行要求等因素,确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。

第六条  市住建局负责指导中心城区商品房预售资金监管工作,组织相关管理信息系统建设,协调中心城区商品房预售资金监管的具体实施,负责中心城区商品房预售资金额度使用节点核验,负责督促检查商品房预售资金监管实施情况等工作。人民银行龙岩市中心支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。龙岩银保监分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。商业银行在市住建局、人民银行龙岩市中心支行和龙岩银保监分局指导、监督下,对商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管专用账户)进行监管,具体负责监管专用账户中预售资金使用拨付监管等工作。
第七条  预售资金监管期限,自核发《商品房预售许可证》开始,至该项目完成首次登记后结束。


第二章  监管专用账户设立


第八条  开发企业应选择在住建局门户网站公示中标的商业银行作为监管专用账户开户银行(以下简称监管银行)设立监管专用账户,并签订《商品房预售资金监管协议》(以下简称《监管协议》)。《监管协议》由市住建局、监管银行、开发企业三方共同签订。监管专用账户不得开通任何形式的非柜台渠道自助业务,已开通自动代缴代扣的应立即取消,监管专用账户名应该体现“预售资金监管专户”字样。

第九条  一个房地产项目允许在不同商业银行最多开立不超过三个监管专用账户。多本预售许可证可对应同一监管专用账户,但同一本预售许可证内的商品房同时只能设立一个监管专用账户。

第十条  允许开发企业申请监管银行、监管专用账户变更,变更期间该监管专用账户范围内的资金不得拨付、商品房不得销售,变更后,应在售楼处显著位置公示变更信息。


第三章  预售资金缴存


第十一条  开发企业应在售楼处显著位置公示监管楼幢的监管银行、监管专用账户名称及账号、专用POS机商户号等相关内容。

第十二条开发企业应当协助购房人选择以下方式将商品房预售资金全部直接存入监管专用账户,并由监管银行通过银行内部系统向监管系统实时传输资金缴存数据:

1.开发企业取得预售许可后,应协助购房人直接将购房定金存入监管专用账户,并与购房人签订《购房款缴交告知单》。

2.购房人到承办银行柜台将购房款直接存入监管专用账户,开发企业不得收取现金。开发企业依据银行出具的缴款凭证为购房人换领购房专用发票。

3.开发企业需在营业场所配备具备与监管系统实时对接条件的专用POS机,购房人通过资金监管专用POS机,将购房款直接交入监管专用账户,开发企业不得引导购房人转入其他账户。开发企业依据POS 机签单为购房人换领购房专用发票。

4.购房人通过网银或手机APP,将购房款直接交入监管专用账户。开发企业依据网银或手机APP缴款凭证为购房人换领购房专用发票。

第十三条  购房人申请商业银行按揭贷款和住房公积金贷款的,开发企业应当将监管专用账户作为贷款到账账户。贷款(包括公积金贷款)银行应当将个人住房贷款直接划入监管专用账户,并按接口标准将贷款具体信息传输至监管系统。

开发企业要在除监管银行外另行增加按揭银行的,应当在监管系统中登记备案。

第十四条  预售资金未直接存入监管专用账户的,暂停商品房买卖合同网上签约系统使用功能及其相关业务办理。

第十五条  开发企业不得以其他方式自行收取房价款。

第十六条  开发企业在申请办理《商品房买卖合同》备案手续时,应同时附预售资金直接存入监管专用账户的凭证。


第四章  监管额度及资金使用


第十七条  为确保预售资金优先用于本项目的工程建设,对用于项目工程建设的资金实行重点监管,设置重点监管资金。重点监管资金监管总额参照建设项目综合造价情况、施工合同金额以及该项目的交付使用条件等因素确定,结合项目建筑面积以及龙岩市建设工程造价管理部门每年公布的建筑工程单位造价的1.2倍确定重点监管资金总额,原则上不低于建设项目工程造价总额的1.2倍。地下室销售总金额的5%为重点监管资金,当开发项目完成项目竣工验收备案后才可进行支取。附带全装修的预售项目,装修成本按1500元/平方米计算。

房地产项目存在土地抵押贷款的,开发企业在办理预售许可前应将土地抵押贷款全额存入监管专用账户,专款用于本项目的工程建设。

第十八条  重点监管资金专款专用,专项用于支付预售项目工程建设费用(包括支付工程建设的施工进度款、购买本工程开发建设必需的建筑材料和设备、支付该项目的设计、勘察、监理、检测、配套设施等与项目施工相关的费用以及与项目建设有关的行政事业收费等)和法定税费。工程款中的人工费(工资费)依据《福建省工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》和《福建省工程建设领域农民工工资专用账户管理实施条例》相关规定,按20%的比例直接拨付到该项目开立的工资专户。

第十九条  重点监管资金不得挪作他用。不得用于支付任何借(贷)款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及开发企业员工工资等费用。

第二十条  重点监管资金额度按当前所有预售楼栋的预售建筑面积计算确定,在留存规定的重点监管资金后,剩余资金为非重点监管资金。开发企业可以根据企业具体情况申请提取非重点监管资金,但应优先用于预售项目工程建设。

试行对信用优良的房地产开发企业或控股公司(母公司)可凭银行保函,抵顶不高于保函额度的预售监管资金,抵顶额度不高于重点监管资金的50%,提高预售资金使用效率。

第二十一条  监管银行拨付相关款项时,对于支付工程建设的施工进度款、购买本工程开发建设必需的建筑材料和设备、支付该项目的设计、勘察、监理、检测、配套设施等费用,应当直接转入施工企业、经销商、设计单位、勘查单位、监理单位、检测单位等名下指定的账户,不得将款项转入开发企业的账户。

第二十二条  监管银行应充分利用技术手段,利用数据对接方式,将监管专用账户的资金出入账明细实时生成并共享至监管系统,确保数据的有效性与完整性。

开发企业应及时核对每笔出入账明细的详细来源与用途,并在监管系统中予以一一确认。未经确认的入账记录将不得作为可拨付资金。存在未经确认的出账记录时将不得申请资金拨付。

第二十三条  开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划,并按照用款计划、工程建设费用使用节点以预售许可楼栋为单位支取预售监管资金。

工程建设费用使用节点具体分为:

1.取得预售许可:累计可申请支取不超过监管资金总额的30%(全装修商品房项目可申请支取不超过监管资金总额的20%);

2.形象工程进度达50%:累计可申请支取不超过监管资金总额的60%(全装修商品房项目可申请支取不超过监管资金总额的40%);

3.主体工程封顶:累计可申请支取不超过监管资金总额的70%(全装修商品房项目可申请支取不超过监管资金总额的55%);

4.外墙装修完毕脚手架拆除:累计可申请支取不超过监管资金总额的80%(全装修商品房项目可申请支取不超过监管资金总额的70%);

5.完成单体竣工验收:累计可申请支取不超过监管资金总额的90%(全装修商品房项目可申请支取不超过监管资金总额的80%)

6.完成项目竣工验收备案:累计可申请支取不超过监管资金总额的95%(全装修商品房项目可申请支取不超过监管资金总额的90%)。

7.项目完成首次登记:累计可申请支取全部监管资金。

第二十四条  项目建设进度到达相应节点后,开发企业可提交施工、监理单位的书面证明材料、施工现场照片、项目竣工验收备案材料等项目进度证明材料,向市住建局申请资金使用节点核验。

第二十五条  开发企业依据工程建设费用使用节点要求申请拨付监管资金,应当根据资金用途提供相关资料。开发企业应当将用款合同、正式发票、凭据等上传至监管系统,由监管银行进行审核备案,原则上单份合同资金使用总金额不得超出合同金额。

第二十六条  入账资金达到预售资金监管总额前,开发企业与购房人解除购房合同的,开发企业可持购房人缴款凭证和市住建局出具的《网签合同注销证明》申请退回相应购房款,退回的购房款直接转入购房人账户。入账资金超出预售资金监管总额后,开发企业与购房人解除购房合同的,由开发企业自行结算退款。

第二十七条  购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回监管专用账户形成的不明入账,开发企业应当及时予以划分确认,划分确认后方可申请使用该部分资金。

第二十八条  预售项目完成首次登记的,开发企业可持首次登记证明材料向市住建局申请解除资金监管。


第五章 监管措施


第二十九条  开发企业存在下列情形之一的,市住建局应依《监管协议》约定作出暂停开发企业监管专用账户资金拨付、暂停其预售许可和商品房买卖合同网签的决定,并督促开发企业及时整改,对情节严重的,依照相关规定处理及纳入重点监管,记入企业信用档案,并向公众提示预购风险。

1.因违法违规行为导致工程停工的;

2.预售项目有严重质量问题的;

3.未按期交房或存在逾期交房风险的;

4.未将商品房预售资金全部存入监管专用账户的;

5.以收取其他款项为名,蒙骗或诱使购房人将购房款缴入非监管专用账户,变相逃避商品房预售资金监管的;

6.未按本办法规定使用预售资金的;

7.提供虚假资料套取监管专用账户资金的;

8.商品房买卖合同网签后超期限(30日内)未备案的;

9.其他违反商品房预售资金监管规定的情形。

当预售项目存在重大风险隐患时,由辖区政府建立政府监管专用账户,市住建局应督促开发企业及时将原监管专用账户资金全额转入政府监管专用账户中,并实施封闭管理保障账户资金安全,确保资金用于本项目工程建设。

第三十条  施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规使用监管额度内资金的,由市住建局记入企业信用档案并依法对相关责任单位和责任人予以依法处理。

第三十一条  监管银行应指定专人负责预售资金监管工作,监管银行账户端口应与监管系统实现对接,实时互通共享,并积极配合开展预售资金监管执法工作。监管银行应负责每月定期核对监管专用账户对应房源销售进度与销售资金进入情况,并书面反馈市住建局,发现如资金被司法冻结或扣划等异常情况应立即向开发企业核实并及时报告市住建局。

第三十二条  监管银行有下列情形之一的,由市住建局通报中国人民银行龙岩市中心支行、龙岩银保监分局责令监管银行限期整改并承担相应责任,整改期间,不得承接新的预售资金监管业务,情节严重的,将暂停其监管银行资格。其中,监管银行未按规定审核用款申请,违规拨付预售资金或因工作失职导致监管专用账户资金被骗(套)取的,应当负责追回资金,无法追回的依法承担相应赔偿责任,并暂停其监管银行资格两年,两年内不得承接预售资金监管业务。

1.未严格履行监管协议规定的监管责任;

2.未按监管系统数据接口规范传输数据的;

3.未按规定审核用款申请,违规拨付预售资金的;

4.因工作失职导致监管专用账户资金被骗(套)取的;

5.其他违反预售资金监管规定的行为。

第三十三条  在新建商品房预售阶段,办理按揭贷款业务的商业银行与购房人在签订借款合同中,应将预售许可证指定的监管专用账户列为到款账户并将按揭贷款划入其中,不得转入其他账户。按揭银行未按规定将按揭贷款直接转入监管专用账户的,应当负责追回资金,无法追回的依法承担相应赔偿责任,由市住建局通报中国人民银行龙岩市中心支行、龙岩银保监分局责令整改,并暂停其监管银行资格两年,两年内不得承接预售资金监管业务。

第三十四条  国家机关、监管银行工作人员及开发企业相关人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法依规追究相关责任。


第六章  附则


第三十五条  本办法所提要件均要求提供原件,不能提供原件的,复印件须加盖企业公章,且均要求扫描上传至监管系统。

第三十六条  本办法由市住建局负责解释。本办法自2022年9月1日起施行。自实施之日起申请办理商品房预售许可的项目按照本办法执行。在实施之日前已取得商品房预售许可的项目,沿用原《龙岩市中心城区商品房预售资金监督管理实施细则(试行)》(龙建房〔2016〕28号)和《龙岩市中心城区商品房预售资金监督管理实施细则》(试行)的补充通知(龙建房〔2017〕47号)执行。

第三十七条  各县(市、区)房地产行政主管部门可参照本办法制定辖区内预售资金的监管办法。



                  

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