在海南做房地产开发，最怕什么?

　　这在2016年末几乎不是问题，因为北方的雾霾，驱赶着一大批客户到海南岛上买房，相关机构的统计数据显示，去年最后一个月海南楼市一共成交11428套，环比上涨34%，海口和三亚当月成交量也也分别创下年内最高值。

　　但以雾霾为利好的火爆听上去除了有点刺耳之外，更有泡沫之忧，从群众生命安全角度、政府职能角度等多方面来看，雾霾问题是必须治理，而且都希望治理期限越短越好，所以抛开雾霾的“激素效应”看海南楼市才算理性。

　　不久前和一位在海南做房地产开发的朋友聊天，全程没有提雾霾，这位朋友前2年才进入海南楼市、获取项目并组建公司，目前有五六个项目，他的问题是如何重新规划这些项目并完成100多个亿的任务。

　　从他的谈话中，只能感到海南房地产项目的运营难度比内地要大很多。

　　1、供需对比 供应量仍然比较大

　　从官方披露的数据来看，2016年底海南省商品房库存约2560万平方米，同比减少930万平方米，去化期从2015年底的45个月降到23个月，其中海口的去库存周期为15个月。

　　纵向来比，海南的去化周期确实下降了不少，但横向来比，供应量仍然处在比较大的阶段。所以前一段时间海南楼市的火爆应该是指去化幅度大幅增加，而合肥(楼盘)、杭州(楼盘)等热点楼市的火爆，是在当地楼市去化周期只有几个月的背景下，二者的火爆性质不一样。

　　从去化周期来看，海南还有十几个月到二十几个月，所以如果未来一段时间不能保持此前的去化幅度，那火爆的市场行情势必变缓。

　　2、淡旺季明显 一年中最后三个月承载压力最大

　　前一段时间促使海南楼市火爆的因素主要是两个：雾霾和冬季度假的旺季效应，而这两个因素正在逐渐变淡。

　　春节假期期间到目前为止，受冷空气影响，北京(楼盘)的雾霾天气相比之前减少了很多，而进入3月份之后，北方大部分城市也陆续停止供暖，燃煤等主要空气污染源减少，进入相对来说雾霾较少的季节;而海南自3月份开始，温度也开始升温，度假人数减少，整体海南楼市都将进入淡季。

　　这位在海南有项目的朋友就表示，海南楼市的淡旺季非常明显，他们项目的销售目标随着季节不同有很大的跳跃性，其中4月到9月这半年时间是销售目标最低的几个月，而10月到12月这最后三个月则是冲击销量的重要时间段。

　　从他展示的月度项目销售目标来看，最低月度目标不及最高月度目标的八分之一，而且从项目目标分解情况来看，2017年10月之前只有两个项目有房源释放，其他项目将在10月之后才释放房源，可以说最后三个月是相当的紧张。

　　3、三亚均价重回两万元时代

　　2013年，三亚部分房源曾挂出20000元/平米的高价，但2014年市场遇冷，海南楼市也大跳水，当地媒体报道称，此前约20000元/平米的项目打出了“每平9999元起”的促销横幅;但2016年的火爆市场让三亚又重回了顶峰时代。

　　海南省房管局数据显示，1月三亚市场成交面积35.81万平米,环比下降7.90%,同比上涨39.59%,成交均价20890元/平米,环比上涨0.63%,同比上涨46.44%;而海口楼市1月份的成交均价也突破了10000元/平米。

　　此外，成交额排名前十的项目中，有7个项目属于三亚片区，成交超过10000元/平米的项目占到8个，超过20000元/平米的有三个，分别是绿城蓝湾小镇、鲁能三亚湾、复星亚特兰蒂斯 ，其中复星亚特兰蒂斯成交均价高达50843元/平米;而成交额排名第一的恒大海花岛，成交均价也达到约8000元/平米。

　　4、最让开发商头疼的问题

　　海南除了淡旺季明显，这位朋友比较烦恼的是客源偏远、分销绑架和人力不足。

　　去年，海南岛很多项目都组织岛外客户进行项目参观，客户组织和运送并不少，其成本占据很大一部分支出。

　　另外是由于市场淡旺季明显，营销人员很难保证长年全勤，这样组建的营销团队不仅对项目理解不足，而且人员储备也不足。

　　上述情况导致海南楼市的分销市场迅速成长，一到了旺季，大部分客户就被分销人员用“人海战术”包围，导致项目不得不与分销合作，额外支出成本。

　　进入2017年的时候，这位朋友所在公司的集团总部宣布今年销售额要进入2000亿级梯队，而他所在的海南区域需要完成100多亿的任务，约相当于集团的5%。

　　所以，如何让岛上项目和岛外客户形成整体性、连贯性的关系，最终形成稳定的客源，成为这位朋友最需要解决的问题。