建设商品房预售资金监管系统，旨在促进房地产市场健康发展，保证购房款专款专用，避免“烂尾楼”的产生。系统在房屋交易管理信息系统的基础上完成基础数据支撑，并与商业银行、房地产开发商实现跨行业联网。在保护购房者利益的角度上实行精细化管理，更好更快的地实现资金监管工作的信息化、网络化监管。系统实现预售资金的缴存、归集、拨付一体化管理，可设置全额监管、部分监管、节点监管等多种监管模式，同时实现各监管银行间的数据共享，打破一个楼盘无法多家银行进行监管的限制壁垒，满足多家银行共同参与资金监管的需求。

政策依据

    一、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)

    二、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房(2010)53号)

    三、《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房(2022)16号)

现状分析

  目前部分城市已经开展商品房预售资金监管工作或是采取相关手段进行统筹管理商品房预售资金，但多数房地产主管部门尚未建立一套符合当地监管要求的信息化系统进行管理商品房预售资金，而采用的是手工统计资金入账及支出，管理不便且繁琐。主要问题如下：

  一、账户信息获取不及时

  关于监管账户台账明细需监管银行每月生成纸质档案再报送至监管部门，监管部门工作人员需录入至excel表格中再进行统计和比对历史资金拨付情况。监管银行无法实时或者在较短时间内定时报送账户情况，造成监管部门了解的账户资金与实际的不一致。

  二、拨付资金计算繁杂

  由于监管部门工作人员需录入至excel表格中再进行统计和比对历史资金拨付情况，每当开发企业申请资金使用时，都需工作人员重新手工计算当前资金使用额度，工作量大且极易出错。尤其当某项目同时有多家银行监管预售资金时，就需计算该开发企业在多家银行申请的资金，也易造成资金被重复使用。

  三、资金使用用途不明确

  当采取手工监管的模式时，虽然开发企业在资金拨付申请表上填写的资金用途是用于工程款支付、建材支付、偿还贷款等名目，但实际中银行有可能将资金转入至开发企业的账户中，造成监管部门所批准拨付的资金与其批准使用的用途不一致的情况。

  四、与网签系统信息不互通

  手工监管模式与商品房网签系统无法实现信息及时互通，造成商品房网签和预售资金监管两工作脱节的情况。当开发企业未及时缴存预售资金或者开发企业违规申请资金时，商品房网签系统应及时自动停止开发企业网签，保证资金安全。

系统功能

  一、监管方案与参数管理

  采用灵活的设计构架，可以支持主管部门根据各地的预售资金监管条例和办法自行选择对预售资金设定多种监管方案，实现对地区综合化管理。实现横向、纵向、多方位对监管系统各类业务参数、调控参数进行自定义调整，实现主管部门对商品房预售资金监管工作的宏观、微观调控。可配置首付款未到账期限、贷款未到账期限等参数。

  二、监管银行及监管账户管理

  实现监管银行准入与退出管理、银行基本信息管理以及与银行总行、省行的业务管理系统接口参数配置，接口调用日志查询。系统与银行总行、省行的业务管理系统对接，实时将监管账户每笔资金流向反馈至监管系统，从而彻底、智能、实时地对账户资金进行监管。具备监管账户每日自动对账、购房款缴存、监管资金拨付核验、贷款下放清单等功能。

  三、监管项目管理

  实现监管项目对应的企业信息、项目信息以及监管楼盘信息管理、监管协议管理、监管项目合同管理、监管项目发票管理功能。 

  四、购房款缴存管理

  系统可实现对接各地房地产交易网签系统，自动获取合同购房款付款方式，实现商品房买卖合同一经签订即纳入监管。通过与预售资金专用POS机与商业银行业务管理系统对接，智能识别资金与合同信息实现自动关联匹配。支持根据主管部门要求，提供验证购房款存入监管账户方可进行合同备案、打印的接口。

  五、监管资金拨付管理

  实现项目工程进度管理、监管资金拨付管理（含重点监管资金拨付、非重点监管资金、保函资金拨付等多种拨付方式）、监管账户资金互转、退房退款管理、不明入账冲正管理。支持资金拨付审批模式自定义、支付资金拨付收款账户智能审核规则自定义。通过与商业银行业务管理系统对接，实现商业银行在拨付资金时与预售资金监管系统核验，确保未审批资金无法被违规使用。

  六、风险预警预报

  系统实现监管资金出现异常自动预警，记录登记预警处置结果。系统具有风险预警分析提示功能，视风险情况划分风险等级，根据等级高低逐级，以短信方式推送至经办人员、相关负责人等，对资金风险情况实时监控。

  七、统计分析

  系统实现多角度、多层次的分析监管项目建设情况、购房款缴存、监管资金拨付情况，通过资金监管驾驶舱实现监管资金的全方位的可视化展示。

系统特色

      一、支持多类监管模式

  系统支持多种管理模式，包括系统支持多种监管模式，包括全额监管、节点监管、部分监管以及其他监管模式，充分满足各个地区不同的监管模式要求。

  二、实时监控网签合同

  系统支持与主管部门的商品房网签系统对接，监控商品房合同履行状态，确保购房人的购房款能够及时进入监管专户，切实保障购房人权益。企业未及时缴存购房款的，系统可自动暂定其网签，确保已签订合同的购房及时存至监管专户。

  三、预留与银行数据接口

  商品房预售资金监管系统支持与银行账务系统进行数据对接，实现系统账务系统自动报送监管账户资金进、出账信息，包括入账方、入账方账号、入账金额、入账时间、出账收款方信息、收款方账号、出账时间等信息。实现主管部门能够实时了解监管账户资金信息。

  四、实现资金监管全程网上办理

  系统实现资金拨付电子政务化，联动多部门共同监管、审核、审批，切实保障资金出账的合规性。系统实现资金监管全业务事项“全程网办”。

  五、资金智能风险预警

  系统实现资金智能风险预警，针对开发企业同购房签订网签合同但未及时缴存购房款的，系统予以预警。预警后还未补齐的，系统予以自动暂停网签直至其补齐。主管部门可设置合同外网签后购房款缴交期限，开发企业超出期限的自动暂停网签，促进开发企业及时缴存购房款，保障购房人购房资金安全。

成功案例

  系统上线10个地级市，57个区县，为67个城市的商品房预售资金监管工作保驾护航。