从供求两端重新审视地产泡沫的地区差异

　　我国房地产泡沫主要集中于供给端，尤其东北和中西部二三线城市;需求端楼市泡沫整体偏小。对需求端和供给端均存在楼市泡沫的城市，亟须通过严控新增来“节流”，同时配套税收、政策引导等“开源”举措来综合发力。

　　藏波

　　观察房地产泡沫的研究主要集中于三方面：一是需求端研究，关注房价预期与现实房价之间的偏离度;二是供给端研究，注重开发商投资预期对新建量与销售量间差值的影响;三是供求两端研究，本质是衡量地区经济发展决定的“理性”房价与“实际”房价之间的差距。

　　综合上述三方面的研究成果，笔者将需求端泡沫定义为房价“虚高”，以房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)来表示，同时引入经济基本面因素来观察泡沫是否有实体经济作为支撑;供给端泡沫定义为供给过剩，以存销比(本周期末商品房库存与周期内总销售之比)来表示。衡量的标尺是已发生过泡沫破裂的国家，如美国和日本，在泡沫即将破裂之前的对应指标。

　　从居民购买的需求端来看，我国房地产泡沫整体偏小，但个别没有实体经济支撑的房价高企城市需引起警惕。据世界银行统计，去年底，由于全球利率均位于历史低位，世界发达经济体的主要城市房价收入比均大幅增加，但仍位于9以下。如悉尼8.5，纽约7.9，伦敦6.9，东京7.9，首尔7.7，新加坡5。日本在房地产泡沫高峰的1990年房价收入比是18(去除税费后为12)。

　　当前我国地区分化特征主要表现为两方面：一是城市等级越高，房价收入比越高：一线城市平均房价收入比25.96，1.5线城市为10.4，二线城市7.88，三线城市7.19(剔除海口的10.78);二是东部沿海地区普遍高于中西部内陆地区。但是，房价收入比并不能反映房地产泡沫全貌，不能简单认为房价收入比高于美、日房地产泡沫时期的水平线就存在泡沫，还要考虑经济基本面对房价是否有支撑。若以地区人均GDP来表征经济支撑，笔者发现我国一线城市房价收入比与人均GDP的变动轨迹是一致的，说明该地区的经济可支撑高房价。这得益于该地区突出的资源禀赋优势，如较高的城镇化水平、充足的就业机会、完备的基础设施、领先的公共服务水平等等。加之当前地区分化加剧，禀赋优势更成为引致房价高企的决定性因素。

　　而部分中西部的二线城市和三线城市的需求端泡沫需引起高度关注。判断逻辑是经济基本面不能支撑房价高企，就是人均GDP和房价收入比的波动轨迹出现“此消彼长”的地区。如福州、石家庄、长春、哈尔滨、南宁、海口、兰州等城市。这些城市的房价收入比均已超过美国房地产泡沫破裂前的平均水平，并逼近日本的泡沫警戒线，但经济基本面劣于全国平均水平。

　　从开发商建设的供给端来看，我国整体房地产泡沫已较为严重。依据国际经验，城镇化快速推进会增加房地产去库存压力。美、加、德、澳、英、日、韩在快速城镇化过程中，存销比均出现过不同程度的快速增加，但全都维持在14个月以下。即使在2008年金融危机爆发后，美国出现大量库存积压，但存销比仍低于11.4个月。日本东京和大阪在1992年房地产泡沫破裂之后的存销比为12个月左右。今年4月，我国35个大中城市中，存销比高于11.4个月和12个月的城市有18个，而需求端的房价收入比高于泡沫期18的仅有深圳、上海、北京和厦门4个城市。

　　从供给端泡沫的地区分化来看，东北和中西部二三线城市成为泡沫集中区，而一线和东部二线城市并不存在泡沫。在存销比高于泡沫时期美国和日本的18个城市当中，一部分集中于东北如哈尔滨、沈阳、大连和长春;另一部分集中于中西部二三线城市如银川、乌鲁木齐、呼和浩特、西宁、兰州、西安、海口、长沙、石家庄、贵阳、成都、昆明、重庆和南宁。而对一线和东部沿海二线城市，存销比大致处于合理区间。

　　这样看来，我国房地产泡沫主要集中于供给端，尤其东北和中西部二三线城市;需求端楼市泡沫整体偏小。而对需求端和供给端均存在楼市泡沫的城市，如石家庄、哈尔滨、长春、海口、兰州、南宁等，亟须通过严控新增来“节流”，同时配套税收、政策引导等“开源”举措来综合发力。

　　商业银行应依据地产泡沫的地区分化特征，实施差异化的信贷策略。对个人住房按揭贷款，部分学者认为应适度收缩或提高信贷门槛。笔者并不赞同这样的观点。商业银行对个人住房按揭贷款的审批流程已较为严谨且成熟，没必要再次提高门槛，这样会阻挡一部分必要的刚需或改善性需求，这无疑将不利于整体社会福利的提升。我国需求端的房地产泡沫并不严重，即使是需引起关注的西部部分二三线城市，化解地产泡沫的举措也不应是收紧个贷或提高个贷门槛，而应通过提升公共服务和增强地区实体经济的发展水平。

　　相反，由于供给端泡沫较为严重，商业银行对房地产开发贷款应采取审慎态度。无论东部、中部还是西部，房地产开发贷款去年基本都表现为下降趋势。但今年又呈上涨态势，且中部和西部上涨最为显著。

　　中西部开发贷款增速上扬，发出的是商业银行信贷风险放大的信号。供给端地产泡沫主要集中于东北和中西部二三线城市，但房地产开发信贷增速较高的地区反而集中于中西部，这无疑不利于这些泡沫集中区的地产“去泡沫化”。无论全国层面还是地区层面，商品房新开工面积在去年都处于负增长区间，但今年全国、东部和中部地区新开工面积“由负转正”，西部虽然还在下降，但降幅在缩小。此后，全国、东部、中部和西部均保持了上升势头。

　　这说明在供给端泡沫集中的中西部二三线城市，供过于求的失衡状态极易引发地产开发商的流动性风险。所以，商业银行理性的信贷策略应是适度缩减在东北和中西部二三线城市的房地产开发贷款。